Сделки с землей: можно и нельзя
Каждый день к нотариусам Ленинградской области обращаются граждане, готовящиеся к сделкам с земельными участками: продавцы и покупатели загородной недвижимости, их супруги (для выдачи согласий на совершение той или иной сделки), риелторы, сопровождающие сделки. Большой процент сделок, заключаемых на территории Ленинградской области, напрямую связан с приобретением и продажей земельных участков, в том числе с расположенными на них строениями. Такие договоры, конечно, имеют ряд особенностей, о которых и пойдет речь в сегодняшней статье.
Сделки, направленные на приобретение в собственность земельных участков, не требуют обязательной нотариальной формы, за исключением случаев, когда отчуждается не целый участок, а только его доля, а также случаев, когда отчуждается имущество, принадлежащее несовершеннолетнему собственнику.
Обязательному нотариальному удостоверению также подлежит договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие передачу объекта недвижимости под условием выплаты ренты, пожизненного содержания.
Что нужно знать потенциальному покупателю, имеющему желание купить земельный участок:
— земельные участки, расположенные в Выборгском, Ломоносовском, Кингисеппском, Сланцевском районах, а также в Сосновоборском городском округе Ленинградской области не могут находиться в собственности иностранных граждан. Этот вопрос регулируется Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками»;
— земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут находится в собственности иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов. Перечисленным категориям гражданских правоотношений земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены только
в аренду;
— при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или, в установленных законом случаях, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Таким образом, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
В случае, если субъект Российской Федерации или уполномоченное муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по
цене, не ниже указанной в извещении. Сделка по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Существует также ряд особенностей при приобретении земельных участков с использованием земельного сертификата, выданного в Ленинградской области. Земельный сертификат предоставляет многодетным семьям возможность приобрести земельный участок на территории Ленинградской области.
Такой участок, во-первых, обязательно должен приобретаться в общую долевую собственность членов многодетной семьи. Кроме того, назначение земельного участка должно быть для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства с правом возведения жилого дома либо ведения садоводства для собственных нужд.
Земельный сертификат не может быть использован владельцем сертификата: на приобретение земельного участка у близких родственников (супруга (супруги), дедушки (бабушки), внуков, родителей (в том числе усыновителей, иных законных представителей), детей (в том числе усыновленных, находящихся под опекой или попечительством), полнородных и неполнородных братьев и сестер), а также на приобретение долей в праве собственности на земельный участок, за исключением случаев, если в результате такого приобретения единственными собственниками такого земельного участка в равных долях становятся владелец сертификата и члены его семьи.
Сделки с загородной недвижимостью — это, несомненно, то, с чем следует обращаться в нотариальные конторы нотариусов Ленинградской области.
В нотариальной конторе возможно получить развернутую консультацию и анализ правоустанавливающих документов, а также разобраться во всех тонкостях предстоящей сделки: нотариус проверит принадлежность земельного участка продавцу, дееспособность сторон договора, запросит соответствующие сведения из Росреестра, а также истребует от сторон все необходимые юридически значимые заверения. Сделки с земельными участками, находящимися на территории Ленинградской области, можно оформить у любого нотариуса Ленинградской области, независимо от района.
Согласно действующему законодательству, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Если участок не стоит на кадастровом учете, до заключения договора придется обратиться в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества. По результатам рассмотрения заявления при наличии всех необходимых документов и сведений земельный участок будет поставлен на кадастровый учет и ему будет присвоен кадастровый номер.
Хочется отметить, что только нотариальная форма сделки подразумевает проверку ее законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. При удостоверении сделки нотариус разъясняет сторонам ее смысл и значение, проверяет принадлежность имущества и по желанию сторон договора предоставляет в электронном виде документы на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости. Обращаясь к нотариусу для заключения договора купли-продажи, стороны получают надежные гарантии того, что он будет содержать в себе все существенные условия, а также будет удостоверен в строгом соответствии со всеми требованиями действующего законодательства.
Елена КОШЕЛЕВА, помощник нотариуса, Нотариальная палата Ленинградской области
