Оборот земель в Ленинградской области
По закону каждый гражданин Российской Федерации вправе свободно иметь в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться землей и другими природными ресурсами, если это не наносит ущерба окружающей среде. Однако в каждом регионе могут существовать как частные особенности, связанные с приобретением и владением землей, так и общие. О тех и других нюансах мы и поговорим в данной статье.
Ленинградская область является приграничным регионом, так как пять муниципальных образований соприкасаются с иностранными государствами. Это Муниципальное образование «Выборгский район», Кингисеппский муниципальный район, Ломоносовский муниципальный район, Сланцевский муниципальный район, Сосновоборский городской округ Ленинградской области. В этих муниципальных образованиях иностранный гражданин не имеет права быть собственником земельного участка, но есть особенность: в соответствии с действующим законодательством, лицо, которое является гражданином двух или более стран, одна из которых Российская Федерация, может приобрести такой участок. Еще одним нюансом в обороте земель, является запрет иностранным гражданам на владение земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения. Такими участками иностранцы могут владеть только на правах аренды. Необходимо отметить, что к иностранцам относятся физические и юридические лица другого государства, а также лица без гражданства. Под таким же запретом находятся и земельные участки в границах морского порта.
Возвращаясь к вопросу о приобретении земельного участка иностранным подданым, стоит отметить, что, если такой гражданин не может владеть участком из состава сельхозугодий или в приграничной территории, это означает, что и супруг или супруга такого гражданина с российским гражданством не смогут купить такое имущество. Суть заключается в том, что все имущество, совместно нажитое в браке, является общим вне зависимости от того, на кого зарегистрировано. Но если супруги заключат брачный договор, в соответствии с которым такой земельный участок будет являться личной собственностью супруга – гражданина РФ, то препятствий для покупки не будет. Следует добавить, что все расчеты по сделкам с недвижимым имуществом с иностранными гражданами должны проводиться только в безналичной форме и в национальной валюте – российский рубль.
Теперь поговорим об ограничениях, связанных с местоположением самого земельного участка. Существуют зоны с особыми условиями использования территорий и зоны с особыми условиями охраны окружающей среды, о чем следует знать при покупке такого земельного участка. Частым примером является наличие ЛЭП, и в случае проведения ремонтных и восстановительных работ, сотрудникам энергопоставляющей организации потребуется проезд или проход на земельный участок. Также наглядным примером является нахождение земельного участка в охранной зоне военного объекта, и там установлены отдельные ограничения по высотности застройки.
Заслуживает внимания и отсутствие межевания участка. Межевание – это способ определения границ земельного участка, предназначенный для установления, восстановления и закрепления на местности границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов. Его отсутствие может привести к изменению границ участка и его площади. В случае последующего межевания соседних участков, могут произойти наложения границ, что приведет к спорам между соседями. Поэтому при приобретении земельного участка всегда нужно уточнять были ли проведены такие работы и ознакомиться с их результатами. Поверьте, это избавит Вас от многих проблем и возможных споров.
Далее поговорим о мерах социальной поддержки граждан в нашем регионе. Речь пойдет о земельном сертификате. В каждом регионе присутствуют такие программы, но между ними есть свои существенные отличия. Рассмотрим, как это работает в Ленинградской области.
По общему правилу на земельный сертификат могут претендовать многодетные семьи с тремя и более детьми — как своими, так и усыновленными. Но в регионах разные подходы к определению детского возраста. В большинстве случаев учитывают только несовершеннолетних детей. В Ленинградской области, например, многодетными считаются семьи, где есть студенты-очники до 23 лет. Надо учитывать, что приобрести участок можно только на имя всех членов многодетной семьи (касается сертификатов, выданных после 25 июня 2023 года). По такому сертификату можно приобрести только земли из состава индивидуального жилищного строительства, либо для ведения садоводства для собственных нужд. Действует запрет на приобретение земельного участка у близких родственников. Также нельзя приобрести долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, за исключением случая, когда в результате покупки доли весь земельный участок будет во владении многодетной семьи. Дополнительно на получение земельного сертификата имеют право граждане, заключившие контракт о прохождении военной службы в ходе специальной военной операции, при условии постоянного проживания на территории Ленинградской области, а также члены семей вышеуказанных погибших граждан, в случае их гибели до реализации ими права на получение земельного участка.
Еще одной особенностью при приобретении земельных участков с расположенными на них строениями является использование средств материнского (семейного) капитала. Здесь очень часто встречается такая ошибка как отсутствие в договоре купли-продажи цены земельного участка, цены жилого дома и цены иных строений. Нужно помнить, что судьба земельного участка и строений на нем едина, а также, что средства материнского капитала можно потратить только на жилое помещение. Поэтому указание стоимости каждого объекта в договоре, в том числе жилого строения, обязательна. Это условие необходимо для использования средств материнского капитала на приобретение жилого объекта, а также для определения доли в праве собственности каждого члена семьи после покупки.
В завершение поговорим о земельных участках, оформленных в 1990-х годах прошлого столетия и не прошедших государственную регистрацию в Росреестре. Такое право собственности называется «ранее возникшим». Такие участки также могут быть куплены, подарены или унаследованы. Свидетельства о собственности на земельные участки оформлялись, на примере Ленинградской области, двумя видами документов в зависимости от года выдачи документа и организации, которая выдавала: районный земельный комитет или местная администрация. В любом случае, свидетельство выдавалось на основании акта государственной власти, ссылка на который была в документе. И сейчас все эти данные переданы в органы Росреестра на учет и хранение и, самое главное - оцифрованы. Поэтому владельцу, даже потерявшему или утратившему свои оригиналы документов, не составляет труда их восстановить, пусть даже это и будут заверенные копии из архива. Так что и здесь цифровизация идет населению только на пользу.
Владея, используя, расширяя или покупая земельный участок всегда нужно консультироваться с профильными специалистами: кадастровыми инженерами, нотариусами, юристами, строителями, экологами и т.д.
Берегите свое имущество, пользуйтесь им правильно, без вреда для окружающих и во благо себе!
Автор: Михаил Федоренко, нотариус, Нотариальная палата Ленинградской области, Невский берег, выпуск 5, март 2024 г.