Все на дачу: о чем важно знать при покупке и распоряжении загородной недвижимостью

Летний сезон - один из самых долгожданных и приятных для тех, кто любит проводить все свое свободное время за пределами шумного города, в окружении природы.

Покупка дачи и распоряжение ею - дело очень ответственное, к которому следует подходить серьезно и, конечно, чтобы избежать неприятных ситуаций - учитывать нюансы, тщательно проверять техническое состояние объектов недвижимости, правоустанавливающие документы и наличие прав третьих лиц на них. С осторожностью следует относиться к доверенностям на распоряжение недвижимым имуществом, особенно если они выданы без указания конкретного имущества и вида сделки.

На что стоит обратить внимание при покупке дачи?

            Самое главное, на что стоит обратить внимание при покупке дачи, это не только расположение, размеры участка, качество постройки дома и надворных построек – бани, гаража, сарая, а в первую очередь на наличие всех необходимых правоустанавливающих документов на дом и землю и принадлежность этих объектов продавцу. Только обладая объектами на праве собственности, человек вправе распоряжаться ими в полном объеме и совершать любые сделки.

К правоустанавливающим документам относятся: договоры, например, купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, свидетельство о праве собственности на землю, выданное на основании постановления местной администрации, решение суда или иной документ.

Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, который ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), т.е., помимо правоустанавливающего документа, у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Может быть так, что документы не зарегистрированы в Росреестре и датированы девяностыми годами. Не стоит отказываться от сделки, это не означает, что желаемый объект необоротоспособен. В таком случае верным решением станет обращение за консультацией к нотариусу, который не только изучит и проанализирует представленные документы, но и разъяснит, в каких случаях по таким документам можно оформить сделку, а потом зарегистрировать ранее возникшее право на имя продавца и одновременно переход права собственности на имя приобретателя. 

Если участок расположен в садовом некоммерческом товариществе, дачном садовом кооперативе или дачном некоммерческом партнерстве, целесообразно, чтобы продавец предоставил справку Правления об отсутствии задолженности по взносам.

Стоит обратить внимание на то, что, согласно Земельному кодексу Российской Федерации, земельный участок и объект недвижимости прочно связаны одной судьбой. Это значит, что, например, нельзя одному ребенку подарить только дом, а другому – только земельный участок.

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание при покупке загородной недвижимости – это межевание, т.е. определение границ приобретаемого участка.

По закону не запрещено покупать участок, где межевание не проведено, но в будущем можно столкнуться с рядом проблем, например, наложение участков друг на друга, расположение строений за границами земельного участка. Следует учесть, что если вы приобретаете землю с использованием ипотечных средств, то банк потребует документ, подтверждающий границы участка.

Если на приобретаемом вами земельном участке имеются строения, то следует иметь в виду, что право собственности на дом или садовый дом подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, тогда как регистрация прав на подсобные сооружения – сараи, гаражи, бани, колодцы и т.д. – не обязательна. Перед покупкой земельного участка нужно обязательно проверить, чтобы была регистрация права на расположенный на нем дом.

            Безопасность сделки

Сделки по отчуждению земельных участков со строениями или без таковых могут быть совершены как в простой письменной форме, так и удостоверены нотариусом. В определенных случаях такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению – например, когда продавцом является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, или когда отчуждается не целый объект, а только доля в праве собственности на него.

Обеспечить законность сделки, ее безопасность и юридическую чистоту может только нотариус, т.к. нотариус - специально уполномоченное должностное лицо и имеет право от имени Российской Федерации совершать предусмотренные нормативно-правовыми актами нотариальные действия.

При нотариальной форме сделки нотариус собирает данные о сторонах договора, в том числе об их семейном положении, т.к. может потребоваться согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости или на его покупку, устанавливает наличие брачных договоров у сторон, выясняет не проходит ли продавец процедуру банкротства или не планирует свое банкротство в ближайшее время – т.к. в этих случаях действует специальный порядок удостоверения сделок, проверяет полномочия представителя, если сделка совершается по доверенности, и др.

Также нотариус собирает всю информацию об участке и объекте недвижимости: учитывает категорию земельного участка, проверяет зарегистрированы ли строения, получает выписку из ЕГРН, проверяет волю сторон и разъясняет правовые последствия сделки. Финальным этапом является передача нотариусом в электронном виде документов на регистрацию в Росреестр. В случае, если стороны возражают, чтобы документы на регистрацию перехода права в Росреестр подавал нотариус в электронном виде, то они могут сделать это самостоятельно через МФЦ, о чем будет указано в тексте договора.

Безопасная покупка загородной недвижимости и грамотное распоряжение ею с учетом соблюдения всех норм и закона позволит в полной мере насладиться отдыхом на своем дачном участке.

Газета «Вести» - официальное периодическое печатное издание Ленинградской области, рубрика "Нотариус разъясняет", автор - Нотариальная палата Ленинградской области, выпуск от 12 июня 2024 г.