Не дома, а у нотариуса: как подарить недвижимость

Все мы любим как получать, так и дарить подарки. Дарение подарков позволяет выразить такие чувства, как любовь, благодарность, забота и признательность. Чаще всего мы просто вручаем подарок. Однако есть ситуации, когда дар настолько ценен, что без заключения договора не обойтись. А в некоторых случаях необходимо нотариальное удостоверение договора.

С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между гражданами должны быть удостоверены нотариусом. Исключением не является и дарение между близкими родственниками. Такие договоры тоже нужно заверять у нотариуса.

Это законодательное нововведение направлено на защиту граждан от мошеннических действий. Ведь широко известны случаи, когда даритель подписывал договор в простой письменной форме под влиянием обмана, заблуждения или принуждения со стороны третьих лиц, тем самым лишался единственного жилья или иного объекта недвижимости.

Обязательная нотариальная форма призвана исключить возникновение подобных ситуаций. Перед удостоверением договора нотариус совершает большой круг проверочных действий: устанавливает личность обратившихся граждан, проверяет предъявленные документы, направляет запросы в Росреестр, МВД, ЗАГС и другие государственные реестры. Нотариус стоит на страже прав и законных интересов граждан и гарантирует, что юридическая неосведомленность не будет использована им во вред. Поэтому до совершения нотариального действия нотариус лично беседует с заявителями, устанавливает их волю на заключение сделки и составляет необходимый документ.

Участие нотариуса в сделках по дарению недвижимости не только гарантирует законность и защиту прав граждан, но и существенно экономит время и силы. Деятельность нотариуса организована в режиме одного окна: после удостоверения договора он сам направляет документы в Росреестр, чтобы право собственности на объект недвижимости перешло от дарителя к одаряемому. При этом срок регистрации перехода права собственности в Росреестре составляет всего один рабочий день.

Договор дарения – двусторонняя сделка, поэтому при его заключении должны присутствовать две стороны: даритель и одаряемый. Совершить сделку может и представитель по доверенности. Но важно, чтобы в доверенности на дарение было указано, кому и что следует подарить. Иначе документ считается ничтожным.

Суть договора дарения состоит в следующем: даритель безвозмездно, то есть ничего не требуя взамен, передает в собственность одаряемому недвижимость. После заключения договора и регистрации перехода права собственности на имущество в Едином государственном реестре недвижимости права дарителя на этот объект прекращаются. Одаряемый становится собственником и может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, то есть продать, сдать в аренду и даже подарить кому посчитает нужным. При этом в договоре нельзя указывать какие-либо условия, которые ограничивают нового собственника в его праве распоряжаться подарком. Например, условие о том, что одаряемый не имеет права продавать квартиру при жизни дарителя, ничтожно.

При удостоверении договора нотариус подробно разъясняет правовые последствия его заключения, а также устанавливает соответствие договора действительным намерениям сторон. Если в ходе беседы нотариус выяснит, что желанию заявителей соответствует не дарение, а иная правовая конструкция, то нотариус поможет облечь их волю в верную правовую форму.

Например, если гражданин хочет подарить дачу внуку, но только после своей смерти, нотариус разъяснит, что в этом случае необходимо составить завещание. А если к нотариусу обратились граждане для заключения договора дарения, по условиям которого один передает в собственность другому квартиру, а последний обещает взамен на полученное жилье заботиться и обеспечивать первого, то нотариус разъяснит, что их намерениям соответствует договор ренты. В случае, когда муж хочет подарить жене купленный в браке земельный участок, нотариус подскажет, что в их ситуации необходим брачный договор.

По общему правилу, договор дарения нельзя отменить или расторгнуть в одностороннем порядке. Но закон предусматривает ряд случаев, когда даритель может отменить дарение. Даритель может вернуть себе подаренное имущество, если одаряемый причинил дарителю телесные повреждения, совершил покушение на его жизнь либо жизнь его близких родственников. Кроме того, стороны могут включить в договор дарения право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В этом случае после смерти одаряемого даритель сможет вновь стать собственником подаренного.

Даритель вправе отменить дарение в судебном порядке, если одаряемый обращается с подарком так, что создает угрозу его утраты, а для дарителя это имущество имеет большую ценность.

По договору дарения можно передать любой объект недвижимости, в частности, квартиру, земельный участок, здание, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства или долю в праве собственности на недвижимость.

С 1 марта текущего года вступил в силу запрет на регистрацию прав в отношении земельных участков, у которых не установлены границы. Норма распространяется и на любые здания, расположенные на таких земельных участках. Прежде чем дарить земельный участок с неустановленными границами, необходимо провести процедуру межевания, внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, а затем совершать сделку.

Если в качестве объекта дарения выступает недвижимость, нажитая в браке, то для заключения договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя.

Важно помнить, что запрещено раздаривать имущество малолетних и недееспособных граждан, а также имущество, собственник которого находится в процедуре банкротства.

Таким образом, обязательная нотариальная форма дарения гарантирует защиту интересов граждан. Нотариус разъяснит сторонам все нюансы заключаемого договора, предупредит о возможных рисках и защитит от принятия необдуманных решений.

Автор: Мария Корнилова, нотариус, Нотариальная палата Ленинградской области, «Невский берег» №6, 2025